안녕하세요 서울부부입니다
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| 하나님이 세상을 이처럼 사랑하사 독생자를 주셨으니 이는 저를 믿는 자마다 멸망치 않고 영생을 얻게하려 하심이라 [요한복음 3장 16절] |
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1. 오늘의 주제!
올해 6월에
「임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제」
라는 제목으로 정책을 발표 했습니다.
2. 상생임대인과 착한임대인은 같은가?
상생임대인과 착한임대인이 같은 것으로
오해하시는 분이 계신데, 「상생임대인 vs 착한임대인」는 다릅니다.
(차이점은 아래 포스팅에서 참고 바랍니다.
▼[포스팅] 「상생임대인 vs 착한임대인」는 달라요▼
https://seoulbubu.tistory.com/290
3. 핵심 요약한다면?
1.직전계약 대비 임대료 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인에게 상생임대인 혜택 부여
2. 상생임대인 인정 요건 중 '임대개시 시점 1세대 1주택자 & 9억원(기준시가) 이하 주택' 기준 폐지
3. 2년 거주요건 면제(1) : 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
4. 2년 거주요건 면제(2) : 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 면제
5. 적용 기한 연장 : 22.12.31 → 24.12.31 (2년 연장)
4. 직전 임대차 계약? 상생 임대차 계약?
- 매뉴얼에 보면 '직전 임대차 계약'과 '상생 임대차 계약'이라는 용어가 소개됩니다.
- 처음 보면 헷갈릴 수 있는데, 설명해드리겠습니다.
① '직전 임대차 계약'은 상생 임대차 계약 ‘전(前)’ 계약을 의미합니다.
그리고 '상생 임대차 계약'은 직전 임대차 계약 ‘후(後)’ 신규(혹은 갱신) 계약을 의미합니다.
② '직전 임대차 계약'은 주택을 새로 취득한 경우, 새로운 임대인 甲(갑)이 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. (기존 임차인 승계는 ‘직전 임대차 계약’으로 불인정)
그리고 '상생 임대차 계약'은 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상하는 신규 계약, 계약갱신청구권에 따른 계약이 속합니다.
③ '직전 임대차 계약'의 경우, 직전 임대차 계약 자체를 묵시적 갱신 계약으로 시작하는 것은 불인정 합니다.(적용 기한에 대한 ‘계약서(필수 서류)’가 부재하므로 직전 임대차 계약에 대한 계약서 작성 필요)
그리고 '상생 임대차 계약'은 묵시적 갱신 계약도 인정합니다.
→ 국세청 대표전화 126에 문의한 것입니다.
④ '직전 임대차 계약'은 의무임대기간이 1년 6개월 이상이며, 계약기간이 아닌 실제 임대 기간 기준입니다.
그리고 '상생 임대차 계약'은 의무임대기간이 2년 이상이며, 계약기간이 아닌 실제 임대 기간 기준입니다.
5. 상생임대주택 모든 주택이 적용되는가?
(질문1) “상생임대주택”으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 + 장특공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가요?
(답변1)
아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.
□ 이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제하여 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나,
ㅇ 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로,
ㅇ 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있음
6. 직전 임대차 계약은 무엇인가?
(질문2) “상생임대차계약”으로 인정받기 위해서는 “직전 임대차계약” 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때 “직전 임대차계약”이 무엇인가요?
(답변2)
위에 직전 임대차 계약과 상생 임대차 계획은 비교한 표를 참고하세요.
“직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않습니다.
※ 이미 임차인이 있는 주택을 구입하여 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증효과 등 감안 시 부적절하므로.
7. 직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약의 임차인이 동일해야 하나?
(질문3) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임차인이 동일해야 하나요?
(답변3) 아닙니다.
“직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다.
즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.
※ 임대료 5% 이하 인상을 준수하여 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 불요
8. 공백이 있어도 되는가?
(질문4) “직전 임대차계약”과 “상생임대차계약” 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나요?
(답변4)
그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.
9. 인정되는 계약 체결 기간은?
(질문5) “상생임대차계약”을 언제까지 체결해야 “상생임대주택”으로 인정받을 수 있나요?
(답변5)
2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며,
계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.
※ 금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료(일반적 임대기간이 2년인 점 감안)되므로, 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결하여 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장
10. 계약갱신청구권(갱신권)도 상생 임대차 계약으로 인정되나?
(질문6) 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 “상생임대차계약”으로 인정되나요?
(답변6)
가능합니다.
※ 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지
11. 등록임대주택사업자의 임대주택은?
(질문7) 등록임대주택사업자의 임대주택도 “상생임대주택”이 될 수 있나요?
(답변7)
가능합니다.
※ 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합
12. 임대주택이 다가구인 경우에는?
(질문8) 임대주택이 다가구주택*인 경우 “상생임대주택”으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 “상생임대차계약”을 체결해야 하나요? *세대 수가 19세대 이하 등 건축법 시행령 별표1제1호 다목에 해당하는 주택
(답변8)
추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다.
그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.
※ 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 봄
13. 직전/상생 임대차 계약의 의무 임대 기간 산정 기준은?
(질문9) “직전 임대차계약”에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 “상생임대차계약”에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나요?
(답변9)
해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.
□ “직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상”이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정
□ “상생임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상”이어야 하므로, 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을
기준으로 판정
14. 전세를 월세로, 월세를 전세로 전환하는 경우?
(질문10) “상생임대차계약”을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나요?
(답변10)
민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)*을 활용하여 계산합니다.
* “연 10%”와 “기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2%” 중 낮은 비율
□ 예1*) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는,
월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 함
□ 예2*) 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는,
전세보증금을 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 함
15. 문의처
여기저기 찾아봐도 어디에 문의해야하는지 찾기 어려웠습니다.
1. 해당 지역 세무서 재산세 담당 부서에 전화하는 것이 가장 정확합니다.
2. 만약 통화가 안된다면, 국세청 대표번호 126 > 2 > 1 > 양도소득세 문의하면 간단한 질의응답은 받을 수 있습니다.
16. 첨부파일(참고파일)
- (별첨3) 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제
220623 상생임대주택 양도세 특례 10문 10답
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